2011.12.01 02:46 am |
常見鄉下大馬路邊有大塊土地雜草叢生，它要不就是有土地糾紛，要不就是「祭祀公業」所有。「祭祀公業」是前清或日據時代先民離鄉背井後，為懷念原鄉祖先，由子孫集資購買的財產，通常是土地或建物，可以收租用於祭祀的開銷，或做為子孫獎學金。
依2007年官方統計數字，全台灣的祭祀公業土地面積將近800公頃，依當年公告現值約值20億元。
為了健全地籍管理和促進土地利用，內政部著手清查這些祭祀公業，2008年7月1日實施《祭祀公業條例》，依據清理時程表應在明（2012）年6月30日前申報，若到期還沒完成申報並釐清權屬，必須標售；標售二次不成，就囑託登記為國有。
政府希望所有的祭祀公業能釐清權利歸屬並使土地有效利用，以解決長期懸而不決的土地問題，也兼顧公共利益。
祭祀公業申報後，其實還能選擇是否依照祭祀公業條例規定登記為祭祀公業法人，但L祖先祭祀公業派下員嫌麻煩，全體同意申報後處分現有土地。
這家L祖先祭祀公業土地，管理人是L君，長期依《耕地三七五減租條例》把土地租給佃農。L君找我協助處理。
除了準備一般出售土地的文件，為免風險，L君必須清查並提供派下全員名冊、派下現員名冊（『全員』是所有子孫，『現員』指活著的子孫）、派下全員系統表，以及不動產清冊、派下員大會規約、派下現員同意處分書和同意人印鑑證明等，供地方公所備查。講到派下員，依照祭祀公業條例規定，男女平等，女性也能成為派下員。
第二步則是跟佃農終止租約，並依終止租約當期的公告土地現值，再減去土地增值稅之後餘額的三分之一，平均補償每位佃農（平均地權條例第77條、耕地三七五減租條例第17條）。但土地公告現值很低，每位佃農都希望提高價碼，因此雙方談不攏。
其實只要土地的買方願意承受原來的租約，L君還是可以賣掉它，佃農也不用終止租約。但佃農依法有權以買方同樣條件優先購買（土地法第107條）。
所以我請L君把出售祭祀公業土地的條件寫成書面，以雙掛號或存證信函方式寄去通知佃農，若是佃農在15天內沒有以書面回覆表示要買地，就視為放棄這項優先購買權（耕地三七五減租條例第15條）。L君事後也必須向地政機關切結證明土地承租人（佃農）已放棄優先購買權、或已接到通知但逾15天都未表示要買。
出售的收入，就由L祖先派下員大會決議分配。稅務方面，問題不大，因為L祖先祭祀公業出售土地的狀況，等於是公同共有人處分了公同共有土地，依法免納綜合所得稅。至於佃農收到補償的所得，應就金額的半數繳納綜合所得稅。（勤實佳外牆更新、商仲公司負責人林敏弘會計師口述，徐谷楨整理，會計師律師林佳穎審稿）
依2007年官方統計數字，全台灣的祭祀公業土地面積將近800公頃，依當年公告現值約值20億元。
為了健全地籍管理和促進土地利用，內政部著手清查這些祭祀公業，2008年7月1日實施《祭祀公業條例》，依據清理時程表應在明（2012）年6月30日前申報，若到期還沒完成申報並釐清權屬，必須標售；標售二次不成，就囑託登記為國有。
政府希望所有的祭祀公業能釐清權利歸屬並使土地有效利用，以解決長期懸而不決的土地問題，也兼顧公共利益。
祭祀公業申報後，其實還能選擇是否依照祭祀公業條例規定登記為祭祀公業法人，但L祖先祭祀公業派下員嫌麻煩，全體同意申報後處分現有土地。
這家L祖先祭祀公業土地，管理人是L君，長期依《耕地三七五減租條例》把土地租給佃農。L君找我協助處理。
除了準備一般出售土地的文件，為免風險，L君必須清查並提供派下全員名冊、派下現員名冊（『全員』是所有子孫，『現員』指活著的子孫）、派下全員系統表，以及不動產清冊、派下員大會規約、派下現員同意處分書和同意人印鑑證明等，供地方公所備查。講到派下員，依照祭祀公業條例規定，男女平等，女性也能成為派下員。
第二步則是跟佃農終止租約，並依終止租約當期的公告土地現值，再減去土地增值稅之後餘額的三分之一，平均補償每位佃農（平均地權條例第77條、耕地三七五減租條例第17條）。但土地公告現值很低，每位佃農都希望提高價碼，因此雙方談不攏。
其實只要土地的買方願意承受原來的租約，L君還是可以賣掉它，佃農也不用終止租約。但佃農依法有權以買方同樣條件優先購買（土地法第107條）。
所以我請L君把出售祭祀公業土地的條件寫成書面，以雙掛號或存證信函方式寄去通知佃農，若是佃農在15天內沒有以書面回覆表示要買地，就視為放棄這項優先購買權（耕地三七五減租條例第15條）。L君事後也必須向地政機關切結證明土地承租人（佃農）已放棄優先購買權、或已接到通知但逾15天都未表示要買。
出售的收入，就由L祖先派下員大會決議分配。稅務方面，問題不大，因為L祖先祭祀公業出售土地的狀況，等於是公同共有人處分了公同共有土地，依法免納綜合所得稅。至於佃農收到補償的所得，應就金額的半數繳納綜合所得稅。（勤實佳外牆更新、商仲公司負責人林敏弘會計師口述，徐谷楨整理，會計師律師林佳穎審稿）
