2011.09.07 02:48 am
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國際會計準則（IFRS）衝擊預售屋市場，營建業者明年認列營收方式，將不能「蓋多少、認多少。」除非預售屋客製化、買方全部參與設計，否則一律改為全部完工交屋後才能認列，財報波動大。
台灣房屋銷售以預售屋為大宗，推案量大的建商，每年有一到二處建案完工，雖年報仍有收入表現，但月、季報將大幅波動。推案量少者，「每年度小月，忽然三年度大月。」營建業財報彷彿洗三溫暖。
預售屋通常是建商設計格局和坪數、挑選建材，有興趣消費者簽約付訂後，獲得預售屋的所有權。建造過程中，消費者沒有修改預售屋設計的權利，建商不可能為每一個買屋者「量身訂製」一戶預售屋。
根據IFRS公報與解釋令，預售屋型態其實是一種「標準化商品」，與在一般商店就可買到的包裝飲料、電器沒有差別。唯一差異，就是建商蓋預售屋須花二到三年時間才能完工，商品「製程期間」較長。
因此，IFRS時代，建商不能再採非現金基礎模式的「完工比例法」，邊蓋邊按工程進度認列應收帳款，除非是預售屋客製化，建商讓買方全部參與設計；否則未來只能採「全部完工法」，在完工、交屋時一次認列全部收入。建商每月、每季財報的收入，將差異很大。
會計師表示，建商過去拚推案量，未來則是要控制每年的「結案量」，透過案量管制，讓年度財報收入水位，能維持一定金額。
建商也可在財報附註中，揭露公司目前正在進行什麼工程、多少案量、預計結案時間、未來投資規劃等營運資訊，給投資人信心。
會計師指出，投資人看營建股財報，不能只看月季報，更要重視年報的比較。投資人也要翻到後面附註，掌握建商推案程度，發現該建商未來可能有的收入數字。
會計師說，IFRS雖使營建業者的財報數字震盪，但業者的收入總數完全沒有改變，只是收入認列早晚問題，投資人應瞭解其中差異，才不會被表面收入數字牽著鼻子走。
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| 圖／經濟日報提供 |
預售屋通常是建商設計格局和坪數、挑選建材，有興趣消費者簽約付訂後，獲得預售屋的所有權。建造過程中，消費者沒有修改預售屋設計的權利，建商不可能為每一個買屋者「量身訂製」一戶預售屋。
根據IFRS公報與解釋令，預售屋型態其實是一種「標準化商品」，與在一般商店就可買到的包裝飲料、電器沒有差別。唯一差異，就是建商蓋預售屋須花二到三年時間才能完工，商品「製程期間」較長。
因此，IFRS時代，建商不能再採非現金基礎模式的「完工比例法」，邊蓋邊按工程進度認列應收帳款，除非是預售屋客製化，建商讓買方全部參與設計；否則未來只能採「全部完工法」，在完工、交屋時一次認列全部收入。建商每月、每季財報的收入，將差異很大。
會計師表示，建商過去拚推案量，未來則是要控制每年的「結案量」，透過案量管制，讓年度財報收入水位，能維持一定金額。
建商也可在財報附註中，揭露公司目前正在進行什麼工程、多少案量、預計結案時間、未來投資規劃等營運資訊，給投資人信心。
會計師指出，投資人看營建股財報，不能只看月季報，更要重視年報的比較。投資人也要翻到後面附註，掌握建商推案程度，發現該建商未來可能有的收入數字。
會計師說，IFRS雖使營建業者的財報數字震盪，但業者的收入總數完全沒有改變，只是收入認列早晚問題，投資人應瞭解其中差異，才不會被表面收入數字牽著鼻子走。
